Kurz gesagt: Nach einem Todesfall geht die Wohnung mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über. Sie entscheiden, wer räumt, sie tragen die Kosten aus dem Nachlass und sie kündigen den Mietvertrag. Dafür gibt es ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von etwa drei Monaten, einen Erbschein brauchen Sie für die Räumung in den meisten Fällen nicht, und wer das Erbe ausschlagen will, hat dafür sechs Wochen Zeit und sollte bis dahin nichts aus der Wohnung verkaufen oder weitergeben. Dieser Ratgeber erklärt die Reihenfolge, die Fristen und die häufigsten Fehler, damit Sie in einer belastenden Zeit keine teuren Entscheidungen übereilen.
Wer darf die Wohnung nach einem Todesfall betreten und räumen?
Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen auf die Erben über, dazu gehören auch der Mietvertrag und jeder einzelne Gegenstand in der Wohnung (§ 1922 BGB). Nur die Erben dürfen deshalb entscheiden, was mit dem Hausrat passiert. Das gilt auch dann, wenn noch kein Erbschein vorliegt: Erbe wird man mit dem Todeszeitpunkt, nicht erst mit dem Dokument.
Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig ausräumen, auch nicht, wenn die Miete nicht mehr bezahlt wird. Räumt er trotzdem, handelt es sich um verbotene Eigenmacht, und er haftet für alles, was dabei verloren geht. Vermieter ohne Kontakt zu Erben beantragen beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger, der die Wohnung dann rechtssicher abwickelt.
Eine Besonderheit gilt für Personen, die mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben. Ehepartner, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige treten automatisch in den Mietvertrag ein, wenn sie den Eintritt nicht innerhalb eines Monats ablehnen (§§ 563, 563a BGB). In diesem Fall gibt es keine Räumung, die Wohnung wird einfach weiter bewohnt.
Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Die Kosten tragen die Erben. Rechtlich sind Räumungskosten Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB), sie werden also aus dem Nachlass bezahlt, bevor das restliche Erbe verteilt wird. Reicht der Nachlass nicht aus, haften die Erben grundsätzlich auch mit ihrem eigenen Vermögen. Genau deshalb ist die Frage, ob man ein Erbe annimmt, so wichtig.
Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Alle Mitglieder haften gemeinsam für die Räumung, unabhängig davon, wer den Auftrag unterschreibt. Wer die Kosten zunächst allein vorstreckt, kann sie später bei der Auseinandersetzung des Nachlasses verrechnen. Halten Sie dafür Rechnungen und Zahlungsbelege sorgfältig bereit.
Eine häufige Fehlannahme: Kinder müssen nicht allein deshalb zahlen, weil sie Kinder sind. Zahlungspflichtig ist, wer Erbe ist. Wer das Erbe wirksam ausschlägt, zahlt auch keine Räumung.
Zahlt das Sozialamt die Räumung?
Das Sozialamt übernimmt in bestimmten Fällen die Bestattungskosten nach § 74 SGB XII, wenn den Verpflichteten die Zahlung nicht zugemutet werden kann. Die Räumung der Wohnung gehört nicht zur Bestattung und wird deshalb in aller Regel nicht übernommen. Wenn der Nachlass die Räumung nicht deckt und Sie selbst kein Vermögen haben, ist die Ausschlagung meist der sinnvollere Weg.
Welche Fristen gelten beim Mietvertrag?
Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod. Er läuft mit den Erben weiter, und bis zur Übergabe fällt weiterhin Miete an. Damit die Erben nicht an lange Kündigungsfristen gebunden sind, gibt es ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB): Innerhalb eines Monats, nachdem die Erben vom Tod und vom Mietverhältnis erfahren haben, können sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dasselbe Recht hat der Vermieter.
Die gesetzliche Frist bedeutet: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Ein Beispiel: Stirbt der Mieter am 10. März und kündigen die Erben bis zum dritten Werktag im April, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Verpassen die Erben die Monatsfrist für die Sonderkündigung, gilt die normale Kündigungsfrist des Mietvertrags.
Praktisch heißt das: Bis zur Übergabe haben Sie rund drei Monate Zeit, um die Wohnung zu räumen. Das klingt viel, ist es bei einem vollständigen Haushalt mit Keller und Dachboden aber oft nicht. Planen Sie den Räumungstermin mindestens zwei bis drei Wochen vor der Übergabe ein, damit Zeit für Nacharbeiten und die Abnahme bleibt.
Weitere Verträge kündigen
Neben dem Mietvertrag laufen Strom, Gas, Internet, Telefon, Versicherungen, Zeitungsabos und Mitgliedschaften weiter. Für die Kündigung reicht in der Regel die Sterbeurkunde. Ein Nachsendeauftrag bei der Post hilft, in den ersten Monaten keine Rechnungen und Fristen zu übersehen.
Erbe ausschlagen: Was passiert dann mit der Wohnung?
Wenn absehbar ist, dass die Schulden den Nachlass übersteigen, können Sie das Erbe ausschlagen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und von Ihrer Erbenstellung erfahren haben (§ 1944 BGB). Lebte der Verstorbene zuletzt im Ausland oder halten Sie sich zu Beginn der Frist im Ausland auf, sind es sechs Monate. Die Ausschlagung erklären Sie persönlich beim Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form über einen Notar (§ 1945 BGB). Eine E-Mail oder ein Brief an den Vermieter reicht nicht.
Der wichtigste Punkt für die Wohnung: Wer ausschlagen will, darf sich bis dahin nicht wie ein Erbe verhalten. Möbel verkaufen, Konten auflösen, Wertsachen verteilen oder eine Räumungsfirma beauftragen kann als stillschweigende Annahme des Erbes gewertet werden. Danach ist die Ausschlagung in der Regel nicht mehr möglich. Erlaubt sind reine Sicherungsmaßnahmen, etwa die Wohnung abzuschließen, verderbliche Lebensmittel zu entsorgen oder wichtige Unterlagen für das Nachlassgericht zusammenzustellen.
Nach einer wirksamen Ausschlagung rückt der nächste gesetzliche Erbe nach. Schlagen alle aus, erbt am Ende der Staat (§ 1936 BGB), vertreten durch einen Nachlasspfleger, der sich dann um die Räumung kümmert. Der Vermieter kann in dieser Zeit beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen, damit die Wohnung nicht monatelang leer steht.
Wohnungsauflösung ohne Erbschein: Geht das?
Ja, in den meisten Fällen. Der Erbschein ist ein Nachweis der Erbenstellung, keine Voraussetzung dafür, Erbe zu sein. Für die Räumung selbst brauchen Sie ihn nicht. Viele Vermieter und Hausverwaltungen akzeptieren die Sterbeurkunde zusammen mit einem Familienstammbuch, einem notariellen Testament oder dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts als Nachweis.
Gebraucht wird der Erbschein vor allem dort, wo Vermögen umgeschrieben wird: bei Banken ohne Vollmacht, beim Grundbuchamt und bei manchen Versicherungen. Da die Ausstellung einige Wochen dauern und je nach Nachlasswert mehrere Hundert Euro kosten kann, lohnt es sich, vorher zu prüfen, ob die betroffenen Stellen ihn überhaupt verlangen.
Ablauf: So gehen Sie Schritt für Schritt vor
- Erbenstellung klären. Gibt es ein Testament? Wer erbt gesetzlich? Testamente müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abgeben.
- Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung. Verschaffen Sie sich innerhalb der sechs Wochen einen Überblick über Konten, Schulden, laufende Verträge und den Wert des Hausrats. Erst danach beauftragen Sie eine Räumung.
- Vermieter informieren und Sonderkündigung aussprechen. Schriftlich, innerhalb eines Monats, mit Sterbeurkunde. Übergabetermin und Zustand der Wohnung bei der Rückgabe gleich mitklären.
- Dokumente und Wertsachen sichern. Verträge, Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge, Schmuck, Bargeld, Fotos und persönliche Erinnerungsstücke kommen zuerst aus der Wohnung und werden an einem Ort gesammelt.
- Erinnerungsstücke in der Familie verteilen. Klären Sie das vor dem Räumungstermin. Was einmal entsorgt ist, lässt sich nicht zurückholen.
- Besichtigung und Festpreisangebot einholen. Ein seriöser Anbieter schaut sich die Wohnung vorher an, nennt einen schriftlichen Festpreis inklusive Entsorgung und rechnet verwertbare Gegenstände an.
- Räumung und besenreine Übergabe. Planen Sie den Termin so, dass vor der Wohnungsübergabe noch Zeit für Reinigung oder kleine Ausbesserungen bleibt.
- Belege aufbewahren. Rechnung und Zahlungsnachweis brauchen Sie für die Erbengemeinschaft und gegebenenfalls für die Erbschaftsteuererklärung.
Wer muss die Wohnung renovieren?
Die Erben übernehmen den Mietvertrag so, wie er war, also auch die Pflichten bei der Rückgabe. Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt von der Klausel im Mietvertrag ab. Viele ältere Klauseln mit starren Fristen sind unwirksam, dann muss nur besenrein übergeben werden. Lesen Sie den Mietvertrag deshalb vor der Übergabe genau und lassen Sie sich im Zweifel beraten, bevor Sie teure Malerarbeiten in Auftrag geben. Eine Kaution, die der Verstorbene hinterlegt hat, steht den Erben nach Abrechnung zu.
Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Preislich unterscheidet sich eine Räumung nach einem Todesfall nicht von einer anderen Haushaltsauflösung. Entscheidend sind Menge und Füllgrad, Art der Gegenstände, Stockwerk und Zugang sowie der Zeitdruck. Als grobe Orientierung aus bundesweiten Preisübersichten gelten etwa 800 bis 3.000 Euro für eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung und 2.000 bis 6.000 Euro für ein Einfamilienhaus, jeweils bei normal gefüllten Räumen und ohne Sondermüll. Eine ausführliche Übersicht mit allen Preisfaktoren finden Sie in unserem Beitrag Was kostet eine Entrümpelung in Karlsruhe?
Zwei Punkte senken die Kosten in Erbfällen besonders oft: Erstens die Wertanrechnung, wenn gut erhaltene Möbel, Hausrat oder Sammlungen weiterverkauft werden können. Zweitens ein früher Besichtigungstermin, weil dann ohne Zeitdruck geplant werden kann. Rümpelprofi24 bewertet verwertbare Gegenstände bei der kostenlosen Besichtigung und zieht den Wert direkt vom Festpreis ab.
Sind die Kosten steuerlich absetzbar?
Hier werden zwei Steuern oft verwechselt.
Erbschaftsteuer: Kosten, die unmittelbar mit der Abwicklung des Nachlasses zusammenhängen, mindern den steuerpflichtigen Erwerb (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Dazu gehören neben Bestattung und Grabpflege auch Kosten für die Auflösung des Haushalts, wenn sie der Abwicklung des Nachlasses dienen. Für Erbfälle ab 2025 gilt ohne Einzelnachweis eine Pauschale von 15.000 Euro; liegen die tatsächlichen Kosten darüber, können Sie diese mit Belegen ansetzen. Das wirkt sich allerdings nur aus, wenn überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, also wenn der Nachlass die persönlichen Freibeträge übersteigt.
Einkommensteuer: Die Ermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG setzt voraus, dass die Arbeiten in Ihrem eigenen Haushalt erbracht werden. Die Wohnung eines verstorbenen Angehörigen ist in der Regel nicht Ihr Haushalt, deshalb greift diese Ermäßigung bei einer Wohnungsauflösung nach Todesfall meist nicht. Anders kann es aussehen, wenn Sie selbst in der Wohnung gelebt haben. Lassen Sie beide Punkte von Ihrem Steuerberater prüfen und achten Sie auf eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten sowie auf Überweisung statt Barzahlung.
Typische Fehler, die Erben Geld kosten
- Die Räumung beauftragen oder Gegenstände verkaufen, bevor die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung gefallen ist
- Die Monatsfrist für die Sonderkündigung verpassen und dadurch mehrere Monatsmieten zusätzlich zahlen
- Unterlagen und Wertsachen nicht vorab sichern, sodass Versicherungspolicen, Sparbücher oder Schmuck im Container landen
- Ein Angebot nach Stundenlohn ohne Obergrenze annehmen, statt einen schriftlichen Festpreis nach Besichtigung
- Rechnungen nicht aufbewahren und damit die Verrechnung in der Erbengemeinschaft und bei der Erbschaftsteuer verlieren
Wohnungsauflösung nach Todesfall mit Rümpelprofi24
Rümpelprofi24 übernimmt Wohnungs- und Haushaltsauflösungen in Karlsruhe, Rastatt, Pforzheim und der gesamten Region zwischen Mannheim und Offenburg. Der Ablauf ist auf Erbfälle abgestimmt: Bei der kostenlosen Besichtigung besprechen wir, welche Gegenstände in der Familie bleiben, welche sich verwerten lassen und was entsorgt wird. Sie erhalten ein schriftliches Festpreisangebot inklusive Abtransport, Entsorgung und besenreiner Übergabe. Auf Wunsch kümmern wir uns nach der Räumung auch um die Endreinigung und um Maler- und Tapezierarbeiten für die Wohnungsübergabe.
Alex, der Inhaber, ist bei jedem Auftrag selbst vor Ort. Sie erreichen uns montags bis sonntags von 7 bis 22 Uhr unter 0176 244 818 45, per WhatsApp oder per E-Mail an info@ruempelprofi24.de. Mehr zum Leistungsumfang lesen Sie auf den Seiten Wohnungsauflösung und Haushaltsauflösung. Eine erste Einschätzung für Ihr Objekt gibt der Kostenkalkulator.
Häufige Fragen zur Wohnungsauflösung nach Todesfall
Wie lange hat man Zeit, die Wohnung eines Verstorbenen zu räumen?
Bis zum Ende des Mietverhältnisses. Mit der Sonderkündigung nach § 564 BGB sind das rund drei Monate: Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod ausgesprochen werden und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Eine frühere Übergabe können Sie mit dem Vermieter jederzeit vereinbaren.
Wer zahlt die Entrümpelung nach einem Todesfall, wenn kein Erbe da ist?
Gibt es keine Erben oder haben alle ausgeschlagen, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger, der die Räumung aus dem Nachlass bezahlt. Reicht der Nachlass nicht, bleibt der Vermieter in der Praxis häufig auf den Kosten sitzen. Angehörige, die nicht Erben sind, müssen nicht zahlen.
Sind Entrümpelungskosten Nachlassverbindlichkeiten?
Ja. Die Räumungspflicht stammt aus dem Mietvertrag des Verstorbenen und geht mit dem Erbe über. Die Kosten werden aus dem Nachlass beglichen und können bei der Erbschaftsteuer als Nachlassregelungskosten berücksichtigt werden.
Was passiert mit dem Hausrat bei Erbausschlagung?
Der Hausrat gehört dann dem nächsten Erben oder, wenn niemand annimmt, dem Staat. Wer ausgeschlagen hat, darf nichts daraus behalten, verkaufen oder weitergeben. Persönliche Erinnerungsstücke sollten Sie deshalb vor der Ausschlagung mit dem Nachlassgericht oder dem Nachlasspfleger abstimmen.
Darf der Vermieter die Wohnung nach dem Tod des Mieters selbst räumen?
Nein. Solange das Mietverhältnis besteht, darf er die Wohnung weder betreten noch ausräumen. Er muss die Erben ermitteln oder einen Nachlasspfleger beantragen. Räumt er eigenmächtig, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Wie schnell kann Rümpelprofi24 eine Wohnung nach einem Todesfall räumen?
Die Besichtigung ist oft noch am selben Tag möglich, auf Anfragen antworten wir innerhalb von zwei Stunden in der Zeit von 7 bis 22 Uhr. Der Räumungstermin richtet sich nach Ihrer Übergabefrist; mit zwei bis drei Wochen Vorlauf lässt sich alles ohne Zeitdruck planen.
